Receber as chaves do imóvel novo e, pouco depois, descobrir infiltrações, rachaduras, problemas elétricos ou hidráulicos é mais comum do que parece. Esses são os chamados vícios construtivos — defeitos decorrentes de falhas no projeto, nos materiais ou na execução da obra. A boa notícia é que a construtora responde por eles, e a lei dá ao comprador instrumentos de proteção.
Neste artigo, explicamos os prazos de garantia, a diferença entre vícios aparentes e ocultos e como agir.
A garantia de 5 anos
O Código Civil, em seu artigo 618, estabelece um prazo de garantia de 5 anos para falhas que afetam a solidez e a segurança da construção. Esse é um prazo de garantia, não de prescrição: significa que, se o defeito que compromete a segurança se manifestar dentro desses 5 anos, a construtora pode ser responsabilizada.
Durante o período de garantia, o consumidor costuma ser beneficiado pela inversão do ônus da prova — cabe à construtora demonstrar que o problema não decorreu de falha construtiva.
Vícios aparentes x vícios ocultos
A distinção é decisiva para os prazos:
- Vícios aparentes — defeitos de fácil constatação no momento da entrega (um piso quebrado, uma pintura mal feita). O prazo para reclamar é mais curto, contado da entrega.
- Vícios ocultos — defeitos que não eram perceptíveis na vistoria e só se manifestam com o tempo (uma infiltração estrutural, por exemplo). Nesse caso, o prazo começa a correr a partir do momento em que o vício se torna evidente.
Por isso, descobrir uma infiltração anos depois da entrega não significa, necessariamente, que o direito acabou — em se tratando de vício oculto, a contagem é diferente.
Prazo para a ação de reparação
Constatado o vício dentro do prazo de garantia, o entendimento dos tribunais é de que o comprador dispõe de prazo prescricional para buscar a reparação, contado a partir da ciência inequívoca do defeito. A análise correta desses prazos é o que evita a perda do direito.
O que a construtora deve fazer
- Reparar ou substituir os sistemas e componentes com defeito
- Custear integralmente os serviços de reparo
- Responder por danos decorrentes do vício, conforme o caso
Cuidados ao identificar um defeito
- Registre o defeito com fotos e vídeos datados
- Guarde o termo de entrega das chaves — a data é um documento importante
- Comunique a construtora por escrito
- Evite consertar tudo por conta própria antes de orientação, para não comprometer a prova
Perguntas frequentes
A garantia de 5 anos vale para qualquer defeito?
O prazo de 5 anos do art. 618 do CC se aplica a falhas de solidez e segurança. Outros defeitos têm regimes próprios, e vícios ocultos contam o prazo a partir da ciência.
A construtora alega que a garantia acabou. Isso é definitivo?
Nem sempre. Especialmente em vícios ocultos, a recusa pode ser questionada, já que o prazo conta de quando o problema se torna evidente.
Posso consertar e cobrar depois?
Reparos emergenciais para evitar dano maior são justificáveis, mas o ideal é registrar a prova e buscar orientação antes de resolver tudo por conta própria.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui promessa de resultado. Cada caso depende de análise documental individualizada. Schwartz Ulrich Advocacia · OAB/PR 8.254.