Comprar um imóvel na planta envolve planejamento, expectativa e, muitas vezes, um grande compromisso financeiro. O problema surge quando a construtora ou incorporadora não entrega o imóvel dentro do prazo prometido.
Nesses casos, muitos consumidores acreditam que precisam simplesmente esperar. Porém, quando o atraso ultrapassa o prazo legal ou contratual permitido, o comprador pode ter direito ao distrato por culpa da construtora, com devolução integral dos valores pagos, correção monetária e, em alguns casos, multa contratual e indenização.
A questão principal é entender a diferença entre a simples desistência do comprador e a rescisão causada pelo atraso da obra. Essa diferença muda completamente o valor a ser devolvido.
O que é distrato imobiliário?
O distrato é o desfazimento do contrato de compra e venda. No caso de imóvel na planta, ele pode acontecer por diferentes motivos.
Quando o comprador simplesmente desiste do negócio, sem culpa da construtora, a devolução costuma ser parcial, com possibilidade de retenção de parte dos valores pagos, conforme o contrato e a legislação aplicável.
Por outro lado, quando o distrato ocorre porque a construtora atrasou a entrega da obra além do prazo permitido, a situação é diferente. Nessa hipótese, o desfazimento decorre de inadimplemento da própria construtora, e o consumidor pode exigir a devolução integral dos valores pagos.
A construtora pode atrasar a obra?
A Lei nº 4.591/1964, que trata das incorporações imobiliárias, admite a chamada cláusula de tolerância de até 180 dias corridos, desde que essa previsão esteja expressa no contrato de forma clara e destacada. Essa regra está no art. 43-A da Lei nº 4.591/1964.
Isso significa que, se o contrato previa entrega em janeiro, mas havia cláusula clara de tolerância de 180 dias, a análise do atraso normalmente começa depois do fim desse período.
No entanto, se o prazo de tolerância não estiver previsto de forma clara, ou se a construtora ultrapassar também esse período adicional, o consumidor passa a ter base para exigir providências.
Atraso superior a 180 dias: o comprador pode pedir o distrato?
Sim. O art. 43-A, §1º, da Lei nº 4.591/1964 prevê que, se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo de tolerância, e o comprador não tiver dado causa ao atraso, ele poderá promover a resolução do contrato, com devolução integral dos valores pagos e multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução.
Em termos simples: se a construtora atrasa além do limite permitido, o consumidor não é obrigado a continuar preso ao contrato.
Nesse cenário, o distrato não é tratado como desistência do comprador, mas como rescisão por culpa da construtora.
A devolução deve ser integral?
Quando a culpa pelo desfazimento é da construtora, a restituição deve ser integral.
A Súmula 543 do STJ estabelece que, nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma imediata, sendo integral quando a culpa for exclusiva do vendedor ou construtor, e parcial quando o comprador der causa ao desfazimento.
Portanto, nos casos de atraso injustificado da obra, a construtora não pode tratar o consumidor como se ele tivesse simplesmente desistido do negócio.
A devolução pode ser parcelada?
Em regra, não se admite que a construtora imponha ao consumidor uma devolução parcelada e abusiva, especialmente nos contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor.
O STJ, no Tema 577, firmou entendimento de que é abusiva a cláusula que determina a restituição dos valores somente ao final da obra ou de forma parcelada, quando há resolução do contrato de promessa de compra e venda submetido ao CDC.
A lógica é simples: se o contrato foi desfeito, a construtora poderá revender o imóvel, mas o consumidor não pode ficar esperando indefinidamente para receber aquilo que pagou.
E se o contrato só prevê multa contra o comprador?
É comum que contratos de incorporação imobiliária tragam multa apenas contra o comprador, especialmente em caso de inadimplência ou desistência. Mas quando a construtora atrasa a obra, essa lógica não pode ser aplicada de forma unilateral.
O STJ, no Tema 971, decidiu que, em contrato de adesão firmado entre comprador e construtora ou incorporadora, se houver cláusula penal apenas para o inadimplemento do comprador, ela deve ser considerada para fixar a indenização pelo inadimplemento da vendedora, com conversão em dinheiro por arbitramento judicial.
Em outras palavras: a multa não pode pesar apenas contra o consumidor. Se a construtora descumpre sua obrigação principal, que é entregar o imóvel no prazo, a penalidade contratual pode ser usada contra ela.
O consumidor pode escolher entre rescindir ou continuar com o imóvel?
Sim. O comprador não é obrigado a desistir do imóvel. Quando ocorre atraso superior ao prazo permitido, existem, em regra, dois caminhos: pedir a rescisão do contrato, com devolução integral dos valores pagos, correção e multa aplicável; ou manter o contrato e exigir indenização pelo período de atraso.
Se o consumidor optar por manter o contrato, pode ser devida indenização pelo período de atraso, conforme o art. 43-A, §2º, da Lei nº 4.591/1964 e as circunstâncias do caso. Tratamos desse caminho em detalhe no artigo sobre atraso na entrega de imóvel e os direitos do comprador.
Posso receber lucros cessantes além da multa?
Depende. O STJ, no Tema 970, decidiu que a cláusula penal moratória, quando estabelecida em valor equivalente ao aluguel do imóvel, tem finalidade de indenizar o atraso e, em regra, afasta a cumulação com lucros cessantes.
Porém, o próprio STJ já admitiu a cobrança de lucros cessantes quando a multa prevista no contrato é muito inferior ao valor locativo do imóvel. No REsp 2.025.166, a Terceira Turma entendeu que, se a cláusula penal por atraso for inferior ao aluguel do bem, o consumidor pode cobrar lucros cessantes sem precisar exigir também a multa contratual.
Assim, é necessário analisar o contrato, o percentual de multa, o valor pago e o valor locativo estimado do imóvel.
Quais documentos ajudam no pedido de distrato?
Para avaliar o direito à devolução dos valores, é importante reunir:
- Contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda
- Quadro-resumo do contrato
- Comprovantes de pagamento
- Propagandas, folders e e-mails da construtora
- Comunicados de alteração de prazo
- Data prevista para entrega
- Data do habite-se, se houver
- Data da efetiva entrega das chaves
- Conversas por aplicativo, e-mail ou protocolo
- Comprovantes de aluguel ou despesas extras, se houver
Conclusão
O atraso na entrega de imóvel na planta pode gerar consequências importantes para a construtora. Quando o prazo contratual e a tolerância legal são ultrapassados, o consumidor pode pedir o distrato por culpa da construtora, com devolução integral dos valores pagos, correção monetária e eventual multa.
O ponto principal é não aceitar automaticamente a versão da construtora de que o caso seria mera desistência do comprador. Se o atraso foi causado pela empresa, o tratamento jurídico deve ser diferente. Se o imóvel também apresentou defeitos, vale conhecer os direitos do comprador em caso de vícios construtivos.
Perguntas frequentes
A construtora pode atrasar a obra por 180 dias?
Pode, desde que o prazo de tolerância esteja previsto de forma clara e destacada no contrato. Sem essa previsão, a tolerância pode ser questionada.
Se passar de 180 dias, posso cancelar o contrato?
Sim. Se a entrega ultrapassar o prazo permitido e o consumidor não tiver causado o atraso, é possível pedir a rescisão do contrato por culpa da construtora.
Tenho direito a receber tudo de volta?
Em caso de culpa exclusiva da construtora, a restituição deve ser integral, conforme a Súmula 543 do STJ.
A construtora pode descontar multa do comprador?
Se o atraso foi culpa da construtora, não se trata de desistência do comprador. Nessa hipótese, a retenção de multa contra o consumidor pode ser questionada.
Posso receber indenização mesmo ficando com o imóvel?
Sim. Se o consumidor optar por manter o contrato, pode exigir indenização pelo período de atraso, conforme o caso concreto e a legislação aplicável.
Precisa de orientação sobre o seu caso?
Se a entrega do seu imóvel atrasou, é importante analisar o contrato, o prazo prometido, a cláusula de tolerância e os valores pagos. A depender do caso, pode ser possível pedir o distrato com devolução integral ou exigir indenização pelo atraso. Fale com nossa equipe para uma análise da sua situação.